Ihre Renditeimmobilien

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

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Hier geben wir Ihnen die Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Sollte eine Frage Ihrerseits nicht beantwortet werden, so zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Was ist eine Indexierung ?
Eine Indexierung ist eine Art der Wertsicherung die in Pachtverträgen von Pflegeimmobilien ihre Anwendung findet.
Die Indexierung der Miete beschreibt eine Steigerung der Miete über die Laufzeit.
Steigt die Inflation um einen festgelegten Wert, so wird die Miete entsprechend angepasst.
Was ist ein Pachtvertrag ?
Ein Pachtvertrag ähnelt einem Mietvertrag. Der Pachtvertrag ist eine Gebrauchsüberlassung mit „Möglichkeit der Fruchtziehung“. Das heißt, der Eigentümer erlaubt dem Pächter für einen festgelegten Zeitraum Gewinn mit fremden Sachen oder Immobilien zu erwirtschaften. Er erhält hierfür ein Entgelt, die Pacht. Im Bereich der Pflegeimmobilien beläuft sich die Laufzeit eines Pachtvertrages i.d.R. über einen Zeitraum von 20 Jahren.
Was ist ein Grundbuch ?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.
Was passiert bei Leerstand meines Pflegeappartments ?
Der Eigentümer erhält auch bei vorübergehendem Leerstand seines Appartements die Miete in voller Höhe. Der Betreiber überweist jeden Monat die Miete für die gesamte Einrichtung laut dem geschlossenen Mietvertrag, unabhängig von der Belegungsquote.
Was müssen Sie beachten wenn der Pachtvertrag abgelaufen ist ?
Der Pachtvertrag wird entweder mit dem bisherigen Pflegeheimbetreiber verlängert oder es wird ein langfristiger Pachtvertrag mit einem anderen Pächter geschlossen.
Mit welchen Kosten muss man nach dem Kauf der Immobilie rechnen ?
Jeder Eigentümer bezahlt, bezugnehmend auf die Größe des Appartements, eine Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage.
Mit welchen Erwerbsnebenkosten muss ich rechnen ?
Eigentümer müssen einerseits die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises) berücksichtigen, andererseits müssen auch die Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten übernommen werden. Jene belaufen sich auf rund 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Ist es möglich das erworbene Pflegeappartment im Bedarfsfall selbst zu nutzen ?
Ja, das Pflegeappartement kann im Bedarfsfall meistens selbst genutzt werden. In der Regel wird ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber ausgegeben, somit hat man im Bedarfsfall Anrecht auf das nächst frei werdende Pflegeappartement.
Wer übernimmt die Instandhaltung bei einer Pflegeimmobilie?
Die Instandhaltung bei einer Pflegeimmobilie wird in aller Regel zwischen dem Betreiber und der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Der Betreiber kümmert sich um die gesamte Instandhaltung im Objekt. Die Eigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung von Dach und Fach verantwortlich. Dach und Fach meint dabei zumeist die „äußere Hülle“ des Objektes, also das gesamte Dach, Fenster, Außenwände, Fassade, alle tragenden Wände, sowie in den Wänden verbaute Rohr- und Leitungsinstallationen. Hierfür bildet die Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Instandhaltungsrücklage.
Was passiert bei einer Insolvenz des Pflegeheimbetreibers?
Es wird ein neuer Betreiber gesucht, ggf. setzt die Verwaltung einen Übergangspächter ein. Da die Bewohner der Einrichtung ja nach wie vor ihre Miete bezahlen, sind langfristige Mietausfälle nicht zu erwarten.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch eine gute Hausverwaltung: Sie prüft regelmäßig die Belegungsquote der Einrichtung und die wirtschaftliche Situation des Betreibers und kann dann ggf. rechtzeitig reagieren.

Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrages ?
Der Pachtvertrag wird dann entweder verlängert oder es wird ein neuer Vertrag mit einem anderen Pächter geschlossen
Worin besteht der Unterschied zwischen der Investition in ein Pflegeappartement und betreutes Wohnen?
Die Pflegeimmobilie gehört zu den Sozialimmobilien, die im Rahmen des SGB XI (Sozialgesetzbuch-Elftes Buch-Soziale Pflegeversicherung) als förderungswürdig gelten, d.h.: Kann der Bewohner eines Pflegeappartements seine Miete nicht mehr zahlen und können auch Verwandte hierfür nicht herangezogen werden, muss der Staat einspringen. Das bedeutet: Ihr Mieter (der Betreiber) kann sich darauf verlassen, dass er für ein belegtes Appartement immer Miete bekommt.
Betreutes Wohnen hingegen ist nicht förderungswürdig, es gibt keine staatliche Refinanzierung der Mieten und das Mietausfallrisiko entspricht dem der klassischen Eigentumswohnung in der freien Vermietung.
Ausnahme: die Wohnungen befinden sich im gleichen Gebäude wie die Pflegeappartements, werden auch vom Betreiber vermietet und Sie schließen mit ihm einen entsprechenden Pachtvertrag ab.

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